귀여우면-변태라도-좋아해-주실-수-있나요 20op

   매도인 입장에서는 잔금받고 등기 넘겨주면 끝인데 임대차계약서를 써서 나중에 보증금반환에 따른 법적문제가 생길 것을 염려하고, 임차인   

   입장에서는 엄연히 등기명의가 매도인으로 되어 있으니 매매진행중의 임대차 계약시 매도인과 매수인 중 누구를 임대인으로하면 법적인 문

   제는 없을까

〇 매도인과 임대차계약을 체결하는 경우

매매 진행중의 임대차 계약시 ​보통의 경우 임차인이 등기명의자인 매도인과 임대차계약 체결을 원하는 경우가 대부분이기에 임대차

계약 당시 등기명의자인 매도인과 임대차 계약서를 쓰면서 특약에 매수인의 인적사항에 덧붙여 매매계약이 진행 중이며 소유권이 이전되더라도 임대차 계약이 승계됨을 표시한다. 이 경우 임차인의 입주시기가 매매잔금일 이전인지 아니면 매매잔금일과 같은 날인지에 따라 다음과 같이 차이가 있으니 주의해야 한다.

① 매매잔금일(소유권 등기 이전일)전에 임차인이 입주를 하는 경우

임대차계약이 진행중인 상태에서 임대인이 변경된 경우와 같이 주택임대차보호법 제3조1항에 규정한 대항력을 갖추면 아무 문제가 없다.

[주택임대차보호법]

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.

   ⇨ 임대기간 만료후 보증금 반환의 문제도 주택임대차보호법 제3조4항의 규정에 따라 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계

      한 것으로 본다고 규정하고 있으므로 양수인에게 보증금 반환을 청구하는 것도 문제가 없습니다.

[판 례]​

주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환채무는 소멸하는 것이고,대항력을 갖춘 임차인이 양수인이 된 경우라고 하여 달리 볼 이유가 없으므로 대항력을 갖춘 임차인이 당해 주택을 양수한 때에도 임대인의 보증금반환채무는 소멸하고 양수인인 임차인이 임대인의 자신에 대한 보증금반환채무

를 인수하게 되어, 결국 임차인의 보증금반환채권은 혼동으로 인하여 소멸하게 된다.〔대법원 1996. 11. 22. 선고 96다38216 판결 [임차보증금반환]

② 매매잔금일(소유권 등기 이전일)에 임차인이 입주를 하는 경우

잔금일에 매수인이 소유권 이전을 하고 임차인이 입주를 하게 되면 임차인의 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 그 다음날 부터 제삼자에 대하여 효력이 생기므로 자칫하면 임차인의 대항력 발생시점 이전에 제삼자에 의한 권리침해라는 문제가 발생할 수도 있다. 물론 이때 문제가 발생하면 계약 당사자인 매도인에게 임차보증금 반환을 청구하면 되지만 임차인으로서는 감내하기 힘든 사실상의 고통이 발생된다는 문제는 남는다. 별다른 문제없이 잔금일에 소유권이 매수인에게 이전 되었다면 임대차계약은 매도인에서 양수인 에게로 승계가 되므로 임차인이 양수인과 다시 계약을 할 필요는 없다.

​〇 매수인과 임대차계약을 체결하는 경우

매매 진행중의 임대차 계약시 ​매수인이 잔금일에 잔금을 지급하고 소유권을 이전받게 되면 그때 임차인도 입주를 하게되는 상황이라면 임대차계약은 채권계약이고, 제3자의 소유물에 대하여도 임대차계약을 체결할 수 있기 때문에 매수인과 임차인 사이의 임대차계약은 법적으로 전혀 문제가 없다. 문제는 매도인과 매수인 사이에 매매계약이 파기되는 경우에 임대차계약은 어떻게 되느냐하는 문제이다. 이런 경우는 계약이행의 문제이므로 매수인이 임차인에게 손해배상의 책임이 발생하지만 당장 입주를 해야 하는 임차인의 입장에서는 정말 난감한 상황이 된다. 따라서 매매 진행중의 임대차 계약시 매수인과 임대차계약을 체결할 때는 가급적 매매계약의 중도금 지급이후에 체결하는 것이 실패를 줄일 수 있다. 중도금 수수 이후에 매매계약이 파기되는 경우는 그리 흔치 않다. 만약 임대차계약 후에 매매계약의 파기로 인해 매수인이 임차인에게 손해배상의 책임이 발생하더라도 임대차계약 자체는 법적으로 전혀 하자없는 계약이기 때문에 이 임대차 계약을 중개한 중개업자는 이 계약의 이행에 대해선 책임이 없다.​

매매 진행중의 임대차계약에서 임대인을 매도인으로 하든, 매수인으로 하든 법적인 문제는 전혀 없다. 단, 매도인과는 대항력의 문제가, 매수인과는 매매계약의 파기여부가 문제가 될 수도 있다는 점에 주의해야 한다. 따라서 특약사항을 꼼꼼히 챙겨 임차인의 피해가 최소할 수 있도록 각별히 주의해야 한다.

〔특약예제〕

1) 이 임대차계약은 매매 진행중의 임대차계약으로 매매계약서를 확인하고 사본을 첨부한다.

2) 소유권이전등기전에 매매계약이 해제되거나 파기될 경우 임대인은 임차인에게 수령한 보증금등 전액을 즉시 반환하며, 이로

   인하여 임차인에게 발생한 손해 전부를 배상한다.

   ⇨ 가급적이면 매매계약의 당사자 전부를 임차인에 대한 손해배상책임에 연대책임을 부담하게 하여 매매계약의 이행을 강제하기

      도 한다.

〔특약예제〕

이 임대차계약은 임대목적물의 매도인(또는 매수인)을 임대인으로 하여 체결하되 매수인(또는 매도인)은 이 내용을 충분히 숙지하고 임대목적물의 매매계약의 해지나 파기로 인하여 임차인에게 손해가 발생한 경우에는 매도인과 매수인은 연대하여 손해배상의 의무를 부담한다. 

주택임대차보호법 제3조제1항에 의하면『임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다』고 규정하고 있고 동조 제4항에 의하면 임차주택의 양수인(그 밖의 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다』고 규정

하고 있으며 상가건물 임대차보호법 제3조제1항에 의하면 『임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다』고 규정하고 있고 동조 제2항에 의하면『임차건물의 양수인(그 밖의 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다』고 규정하고 있다. 여기에서 임대인이라 함은 당연히 등기사항 증명서상의 소유자나 실제 소유자를 의미한다는 것을 이론의 여지가 없는 것이다.

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〔판 례〕

판례는『주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다. 따라서 적법한 임대권한이 없는 사람과의 임대차계약이 체결된 경우 주택임대차보호법이 적용되지 않아 임차인의 보증금 대항력을 행사할 수 없다』고 판시하고 있다.〔대법원 2014. 4. 27 선고 2012다93794 판결]

따라서『주택소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가진 임대인과 임대차계약을 체결한 경우에 주택임대차보호법이 적용된다고 판시하고 있다.〔대법원 2012. 7. 26 선고 2012다45689 판결]

이에 관하여 판례에 의하면『매도인으로부터 매매계약의 해제를 해제조건부로 전세권한을 부여받은 매수인 주택을 임대한 후 매도인과 매수인 사이의 매매계약이 해제됨으로써 해제조건이 성취되어 그 때부터 매수인이 주택을 전세놓을 권한을 상실하게 되었다면 임차인은 전세계약을 체결한 권한이 없는 자와 사이에 전세계약을 체결한 임차인과 마찬가지로 매도인에 대한 관계에서 그 주택에 대한 사용수익권을 주장할 수 없게 되어 매도인의 명도청구에 대한 대항할 수 없게 되는 바, 이러한 법리는 임차인이 그 주택에 입주하고 주민등록까지 마쳐 주택임대차보호법상 대항요건을 구비하였거나 전세계약서에 확정일자를 부여받았다고 하더라도 마찬가지이다』〔대법원 1995. 12. 12 선고 95다32037 판결]고 판시하여 매매계약의 해제조건을 성취조건으로 하여 매매계약을 체결함과 동시에 임대차계약을 체결하였으나 매매계약이 해제된 경우에는 임차인의 대항력을 인정하지 않고 있다.

그러나 판례에 의하면 『매매계약의 이행으로 매매목적물인 주택을 인도받은 매수인이 매도인으로부터 그 주택의 임대권한을 명시적 또는 묵시적으로 부여받은 경우 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 그 주택의 인도와 주민등록을 마침으로서 주택임대차보호법 제3조제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조제1항의 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 매매계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 들어 매도인의 명도청구에 대항할 수 있다.〔대법원 2009. 1. 30 선고 2008다65617 판결]고 판시하고 있다.

따라서 임대차계약의 당사자는 등기사항증명서상 소유자인 매도인은 임대인이 작성한다. 잔금시에 매수인은 임대인을 특정하여 다시 작성하면 된다. 다만, 매수인은 임대인으로 하고자 하는 경우에는 매도인이 매수인을 임대인으로 하는 임대차 체결에 대해 동의(매도인의 동의여부를 입증할 수 있어야 함)를 한 경우에 한하여 당해 임차인의 대항력이 인정될 것이다.