대한민국 집값은 왜 떨어질 수 없는가? (폭등의 원리? 폭락의 원리?) 참 아이러니 하다. 누군가 나에게 물어본다.
그런데 분명 아니다.
대기업 들어가서는 금융위기를 경험하였고, 금융위기를 관통하면서 대기업이 얼마나 타격을 받고 사람들이 짤려 나가는지 경험하였고,
한참 폭락론을 주장할 때 젊을 시절 그들의 주장에 동조를 했던 사람 중 하나다.
것도 국가 기금대출을 취급하는 5대 은행에서 대출 여신 업무까지 보게 되었다.
은행 여신 대출 창구에서 벌어지더라.
깨달았다.
위 표는 바보아저씨가 바보아저씨를 대표하는 RTI 특혜 대출 폭로 비교표 이다.
- 직장인들: DTI 60% 묶어놓고 대출 못하는 나라
- 직장인들: 아파트 시세 70% 묶어놓고 대출 규제
- 직장인들: 평생 30년 원금할부상환 강제함
투기를 할 수 있는 겁니다.
미친 나라에요. 직장인은 아파트 한채 실거주로 구입하려면 원리금 할부상환을 무조건 해야 된다. 노예 강제 상환 제도다.
이자만 내면 꿀빨 수 있는 구조다. 사실 대한민국 부동산 정책은 철저하게 서민들 짓밟고 서민들만 못살게 굴면서, 정작 정치인 + 임대사업자 + 다주택 본인들은 무한대로 꿀빨 수 있는 구조다.
다만, 많은 다른 국민들이 아직 모를 뿐이다. RTI 하나만 설명해도 평범한 사람들이 이해를 못할 정도니 기타 보증보험 문제, 전세 선순위 등 문제로 이해를 못하는 분들이 아직도 사실 많다.
"전세가 > 매매가, 전세가가 매매가 보다 높은데 보증보험 들어지니 괜찮겠죠?" 라고 당당하게 올라오는 바보 멍청이 같은 질문이 지난 한달 동안에도 무수히 많았으니 말이다. 이사철 마다 계속 끊임없이 바보 같은 질문이 올라오는 국가다.
(아래 상세 설명 하겠음) 직장인 : 30년 할부 상환 노예 vs 임대업 : 평생 이자만 내면서 꿀빨기 가능
그럼 대출 특혜 만의 문제일까? 각종 세금 감면은 양념이다.
다른 무엇들이 문제일까?
' 중간에 금융위기로 단기 폭락사태 말고 왜 오를까? '
2) 내 월급은 매년 오르는데 집값 정도 연봉 만큼 오르는게 정상 아님? 3) 자연 인플레이션 만큼 올라야 정상 아님? 4) 국가가 수출을 해서 무역수지 흑자가 계속 나므로 -> 땅 좁은 한반도 땅값 집값이 오르는게 정상 아님?
그리고 부동산과 금융, 특히 부동산 대출을 취급하는 정책 입안자라면 그 세부적인 정책과 규제를 만지는 것인데,
책 목차 "수도권 집값의 하방경직성 원리" 라는 글에서 3년 전에 이미 예언을 한 적이 있다.
현행 보금자리론 (KB 시세 6억 이하에서) 대출 가능
모조리 5~6억으로 맞춰질 것이라고,,,
디딤돌/보금자리론 가능 시세인 5~6억 언저리로 다 맞춰질 거라고,,,
2021년 1분기 강원도 춘천시 온의동 롯데캐슬 실거래 - 전용 85 : 실거래 5.3억 - 전용 99 : 실거래 5.8억
심지어 파주 양주는 물론, 서울에서 iTX 1시간 춘천 온의동, KTX 50분 원주 서원주 지정면 기업도시 신도시 일대도 이미 실거래가 4~5억 하고 있다. 정말 놀라울 따름이다.
전세가격이 폭등하면 -> 영끌 수요로 수요가 몰리고 -> 결론적으로 화난 세입자들은 매매로 눈을 돌릴 수 밖에 없고 -> 가장 먼저 디딤돌 / 보금자리론을 찾으니 -> 매매 5~6억 선에 아파트 실거래가 되려 맞춰지는 것이다.
왜냐면 대출 가능 시세를 올리면 또 그만큼 실거래가 반드시 따라 오르게 되어 있기 때문이다.
10억 아파트 사려면 대출 4억 + 내돈 6억이 있어야 된다는 뜻이다.
오히려 계속 올랐다.
10억 아파트라고 해봤자. 대출 4억 땡기고 + 내돈 2억하고 + 신용대출 1억 + 증여 조금만 받으면 장만이 사실 가능했기 때문이다.
그리고 돈 많은 사람 서울에 많다. 정치인들은 착각을 하면 안된다.
본인들만 지역지구 규제 장난질로 땅투기로 50배~100배 차익낼 수 있는게 아니다.
투자를 잘하는 사람도 많다. 그리고 주변에 부모님 집이 서울에 있으면 그 부모님 집은 대출이 0인 상태가 많다. 부모님 집 담보로 2~3억 대출 받아 -> 자식한테 증여를 해서 집을 사라고 하는 것이다.
국세청에서 현금 증여하고 + 이자만 잘 내면 그건 불법이 아니고 합법적인 차용증 절세라고 대대적으로 광고해 주지 않았는가?
자식 집 빨리 사라고 차용증을 쓰고 현금을 펑펑 지원해 주는 것이다.
지금 대한민국에서 잉여 현금 생기면 할게 뭐있나?
2) 주식투자? 뭐 많이 벌면 양도세 20% 떼어간다 하지 않았는가? 돈 많은 사람은 벌써부터 움직인다. 기본이 대형주 우량주 배당 장기 투자를 하기 때문이다.
3) 부동산이다. 아파트 갭투자 + 지방 갭투자 + 아니면 상가 + 좀더 어려운거 할 꺼면 토지다. 4) 아니면 회사 안다니고 시간 남으면 경매 구경 다니는 거다.
1/100 토막 호구되는 것도 이미 작년에 크게 겪었다. 라임, 옵티머스, DLS 사태 등등
응, 쉽게 안 돌려준다. 은행들은 돈주고 초대형 법무법인 써서 그걸 방어를 한다.
여튼 이야기가 샛길로 빠졌다. 다시 돌아가보자
서민들 전세, 갭투자 문제다.
'그래야 내가 집을 싼 가격으로 사지'
집값이 떨어지면 누가 손해를 보는가?
전세금 2.8억 넣고 살면서 집값이 폭락하길 바라는가?
어리둥절? ㅋㅋ [1억짜리 집이 -50% 폭락한 경우] (실거주 집주인) 1) 1억 실거주 집주인 -> -5000만원 손해
2) 2000만원 들고 1억 집 산 갭투기꾼 -> -2000만원 손해 (내돈 2000 + 전세 8000 갭투자) 3) 8000만원 순진한 세입자 -> -3000만원 손해 (1억 집 8000만원 80% 전세)
전세가율 80%를 훨씬 초과한다.
- 분양아파트 시세 90% 전세금도 보증보험을 들어준다. - 빌라는 공시가 150% 전세금도 보증보험 들어준다. 매매가 = 전세가 동일해도 보증보험이 들어지는 경우가 많다.
집주인들은 매매가 = 전세가 거의 동일한 상태도 보증보험이 들어지는 점을 악용하여 0원으로 무갭투기를 일삼는다.
- 시세가 올라가면 그 시세차익은 집주인이 고스란히 다 처먹는 구조가 된다.
3.9억 아파트 사서 -> 2년 만에 5억 되면 -> 복비 세금 등 경비 빼면 -> 양도세 실제로 2000만원 초반 내외 나온다.
내돈 5000만원 + 전세 3.5억 없이 세안고 -> 4억 갭투기질 해서 -> 5억되면 내돈 5000만원 + 시세차익 세후 8000만원 -> 1.3억으로 뻥튀기 된다는 거다.
집주인들은 세입자 전세금 없이, 세입자 보다 더 거지 상태로 돈 몇푼 들고 갭투기를 해서 -> 2년 후 엄청난 시세차익을 먹는 구조다.
그런데 고치지도 않고 고칠 생각도 없다.
- 분양가 90% 전세금 - 공시가 150% 상태 보증보험을 막 들어준다.
중소기업전세대출 1억 100% 라는 엄청난 복지를 만들어 놓고 정작 집주인이 바뀌면 이 사람들 연장을 못한다. 100% 전세대출은 대환 목적물 변경이 매우 까다롭기 때문이다.
전세가격이 1억 -> 1.5억~1.8억으로 폭등해서 쫓겨난다.
1) 집주인이 팔았는데 산 사람이 갭투기로 계속 전세 유지를 원하면 -> 계속 거주 가능 2) 집주인이 팔았는데 산 사람이 무주택자라 실거주 원하면 -> 나와야 됨 3) 집주인이 안팔고 + "내가 들어가 살래" 꺼지셈 해도 -> 나와야 됨 4) 3번으로 주작하고 -> 다시 전세금을 쳐 올려도 법이 있건 말건 이사 나가면 어떻게 할건데 2년 내내 이사나온 집 전입세대 열람? ㅋㅋ 5) 다른 경우는,,, 집 판다고 하고 들어올 세입자 전세금을 올리고 + 세입자 쫓아내고 + 올린 전세금으로 갭투기 하는 전형적인 병신 쓰레기 수법 6) 그럼 세입자는 화가 나서 옆집을 영끌로 대출 받아 앵그리 매수 하는 거고. 위와 같은 이유가 전세난에 집값이 폭등하는 실제 이유임 1~2~3~4~5번 다양한 이해 상충 때문에 - 매물이 잠기고 (평상시 100개 매물 -> 90~95개로 매물 감소) - 살짝 모자라면 폭등하는 가을철 김장 배추 처럼 (수요 탄력성) -> 매물이 줄어서 전세가 폭등한 것임
- 조기 퇴실을 원하는 세입자가 오히려 곤란해 질 수도 있다. (새로 들어오는 세입자는 2+2 요구하므로) - 오른 전세값에 화가 나서 -> 옆집을 산다. - 옆집을 샀는데 -> 이사 들어갈려고 보니 그 집에 똑같이 나처럼 세입자가 살고 있고, 5% 올려살 생각만 하고 있다. ^^
기존 2년에 2+2 임대차 3법은 결론적으로 (지난 글에서 상세하게 말씀드렸지만) 전세 폭등을 조장하는 법이다. 이걸 빨리 정치인들이 깨달으셔야 한다.
임대차 3법이 오히려 악법이라는 걸 깨닫게 될 것이다.
들어도 되지 않는 임대사업자 보증보험을 또 강제를 해놨다. 국토부 공무원들 뇌속에 뭐가 들어있는지 모르겠다.
일부러 건물 시세 70~80% 이하에서 안정적으로 건물 전월세를 유지한다.
단기에 전세금이 폭락하면 융통할 돈이 없어서 건물이 경매로 바로 넘어갈 수가 있기 때문에
대형 건물이면 70% 이하로 보증금 + 융자를 운용을 이미 다 하고 있다.
집 시세가 20% 이상 폭락만 하지 않으면 망하지 않으므로 굳이 보증보험을 들 필요가 없다는 뜻이다.
(임대사업자 주인 75% : 세입자 25% 이상한 악법)
임대사업자 입장에서는 전세 -> 반전세로 돌리고 + 월세를 받고 + 그만큼 융자를 은행가서 내면 그만이다.
이 부분도 나는 작년 8월 임대사업자 보증보험 강제 도입 제도 직전에 이미 다 예언을 해드렸다.
지금까지 내 생각을 정리를 해드렸다. 아마 처음 이 글, 바보아저씨 글을 접한 분들이라면
이해를 못하는 부분도 많으시리라...
이 글이 무얼 뜻하는지 좀 정리가 명쾌하게 되는 느낌일 것이다.
본 글에 연관되는 글은 아래 순서대로 링크를 걸어 두겠다. 처음이신 분은 차차 읽어보셔라.
1) 폭락론자 2) 온건 하락론자 3) 안정론자 4) 온건 상승론자 5) 폭등론자 등급으로 나누라면 바보아저씨는 위에서 3.5번 정도 된다는 뜻이다.
다른 나라도 많다.
그렇지 않으면 바뀌긴 어렵다.
정서가 그렇고, 그러려면 주식 양도세 건보료를 안 문다고 하던가 양도세 20% 무는데 뭐하러 주식을 할까? 부동산 2년에 한번 사고 팔면 돈 쉽게 버는데 말이다.
vs 그런데 갭투자로 부동산 2년 사고 팔면 양도세 복비 법무사 취득세 더하면 오히려 주식 제비용 보다 저렴한 경우도 많다. 다만, 자산 투자를 안해봐서 서민들이 주식에 목을 메는 것이다.
- 1억 내돈 + 전세 3억 -> 4억 갭투기 급매 잡아서 - 지금 8~9억 하니까 - 1억 내돈 -> 5억 되었네요 5배 ㅊㅊ 잠실엘스 급매물 8억 초반까지 나옴 - 2억 내돈 + 전세 6억 -> 8억 갭투기 1채 했으면 - 지금 15~17억 이니까 - 2억 내돈 -> 10억 5배 되었네요.
내돈 2000 + 전세 8000 (이 돈은 집 판사람한테 있습니다.) 내돈 1000 + 전세 9000 내돈 500 + 전세 9500 (이런데 들어가는 전세입자 많아요.) 세입자 줄 8000만원~9500만원 전세금 집주인들 없어요. 뒤에 세입자 돈 들어와야 님 주죠. 이게 갭투기 기본인데요? 1.2억 되면? -> 내돈 2000 -> 4000만원 2배 수익 -> 내돈 1000 -> 3000만원 3배 수익 -> 내돈 500 -> 2500만원 5배 수익 8000만원 되면? -> 내돈 0원 망하고 -> 집 경매로 그냥 넘기면 됨 끝. 전세금 없으면? 당연히 없죠. 뒤에 세입자 돈 받아서 주겠다 배째라 하면 됨
다 멍청한 세입자가 있기 때문에 저런 갭투기질도 가능한 것이다. ^^
- 서울 수도권은 85% 내외 잡으셔도 된다. 다만 망할 확률이 증가한다. - 원룸 건물은 70~75% 계산을 꼭 하셔라 [1억짜리 집이 -50% 폭락한 경우] (실거주 집주인) 1) 1억 실거주 집주인 -> -5000만원 손해
2) 2000만원 들고 1억 집 산 갭투기꾼 -> -2000만원 손해 (내돈 2000 + 전세 8000 갭투자) 3) 8000만원 순진한 세입자 -> -3000만원 손해 (1억 집 8000만원 80% 전세)
(실거주 집주인) 1) 1억 실거주 집주인 -> +5000만원 시세차익 (1억 -> 1.5억, 50% 수익(세전))
2) 2000만원 들고 1억 집 산 갭투기꾼 -> +5000만원 시세차익 (2000만원 -> 7000만원 250% 수익(세전)) 3) 8000만원 순진한 세입자 -> 그대로 8000만원 (본전, 인플레이션 때문에 현금이자 손실;;;)
집값이 폭등해도 -> 세입자가 가장 피해를 많이 보게되는 개돼지+붕어 스러운,,, ;;; 참 안타까운 이 나라의 부동산 현실이다. ;;; ㅠㅠ [영끌 여력 있으면 무조건 내집마련]
- 향후 원리금 상환이 가능할 것 같으면 무조건 영끌을 하셔라 - 영끌 하라는 이유는 원리금 중 대부분이 원금 상환이다. - 내집 마음대로 꾸밀 수 있고 -> 원리금 상환 하고 -> 노후에는 주택연금 역으로 받아먹을 수 있다.
전세 계약해서 어어 2+2 하면 4년이다.
40살이 44살 된다. 46살이 50살 되는 나이다.
[2021.2.15 추신] 며칠 전 썼던 이 글이, 전세 세입자들 사이에서 큰 반향을 불러오고 있다고 합니다. 며칠 사이에 방송사 등에서 또 인터뷰 섭외 요청이 왔습니다. 바보아저씨는 방송에 나갈 생각도, 유튜브 채널을 개설할 생각도 없습니다. 왜냐하면 방송에 나가는 순간, 같이 일했던 정부청사 고위공직자 분들께서(현재 서기관, 부이사관 급) 매우 곤란해 지기 때문입니다. ^^
본인이 전세 살고 계신 집의 전세가 / 매매가 = 전세가율 80% 내외 되는지 확인을 꼭 해보셔라. 전세 안전하게 지키는 방법은 초등학교 산수 정도만 할 줄 알면 되니깐 말입니다.
[글 작성자 약력]
- LH공사 온나라 부동산 컨설팅 수행 (경기도 분당) - 시중 5대은행 주택담보대출 디딤돌대출 보금자리론 중소기업/버팀목/신혼부부 전세대출 실무 경험자 - 바보아저씨의 경제이야기 시리즈 저자 [관련글]
=> 전세 소멸로 전세 폭등을 조장하는 최악의 쓰레기 정책 임대사업자 보증보험 강제가입 제도 -> 전국적인 "전세 -> 반전세/월세화" 를 유도한 최악의 쓰레기 정책 http://naver.me/xGnu0eyo
=> 지방 아파트 값 폭등을 조장하는 최악의 발표 http://naver.me/GCMl6szy
http://naver.me/xufVHsMF
http://naver.me/GpaFJnSp 2020년 12월 16일, 아파트 증여세 차용증 감시 => 전국민 영끌+집값 폭등을 조장하는 최악의 정부 언론 플레이 http://naver.me/5jWprIS5
http://naver.me/GSpJMkbQ HUG전세보증보험, 0원 갭투기를 조장하는 최악의 제도 (전세대출과 보증보험의 관계) http://naver.me/IgtykrF4
http://naver.me/G3JfHylq 임대차3법 + 전세대출은 어떻게 -> "갭투자" + "영끌" 수요를 폭발 시키는가 ? 임대차 3법 BLUE, 반도체 보다 더 어려운 미친 방정식 http://naver.me/F0KXrvnf
http://naver.me/xsAPmDS7 은행원 실적 경쟁과 영업의 비밀, 그 비밀스러운 이야기 (DLS, ELS, 신탁 펀드 호구쳐 파는 은행원들의 실제 수법) http://naver.me/xHHELqwl
(5대 은행 시중은행원의 내부자 제보글) (월세 노예폭로, 전세 근저당, 확정일자+계약서 잘 설명된 성지글) http://naver.me/xgYrh9jj
부디 다른 분들은 저보다, 지금보다 더 나은, 삶을 위한 지혜를 찾으시길 간절히 바랍니다.” (바보아저씨의 경제이야기 인생백과사전 中)
- 5대그룹 대기업 근무 - 5대은행 시중은행 근무 - 바보아저씨의 경제이야기 시리즈 저자 (출간 후 100주 이상 베스트셀러 기록)
- 다수의 조달청 국책사업, EDCF 해외 차관사업 - 이슬람 국가 해외파견 근무 - 대기업 지주사 경영시스템 도입 (품질/환경/산업안전) - 시중은행 수신, 여신, 총무 등 업무 전반 |