건축물의 대지는 최소한 몇 m이상이 도로에

▲ 임동권 대표이사

당신이 단독주택, 상가주택, 근생건물 또는 무슨 건물이든 신축하려면 그 땅이 도로와 접해야 하는 일정 조건을 만족해야 한다. 그 조건이란 신축하고자 하는 토지가 4미터 폭 도로에 2미터 이상 붙어있어야 하는 것이다. 4미터 폭 도로란 자동차 2대가 서로 교차하여 지나갈 수 있는 폭이다. 현대사회에서 자동차는 필수품인 만큼 교행이 가능한 최소한의 도로 폭인 4미터를 확보하는 것은 필수인 것이다.

그런데 70~80년대에 지어진 집들은 도로 폭이 2~3미터인 경우가 많다. 리어커가 드나들거나 차 한 대가 겨우 지나갈 정도다. 서울 변두리의 주택 밀집지역에 가보면 지금도 단독주택이나 다가구주택이 빼곡히 들어서 있는데 이런 곳에서 폭 좁은 도로를 목격할 수 있다. 이런 경우 도로 4미터 요건을 충족하지 못하니 신축을 할 수 없단 말인가? 가능하다. 다만 조건이 붙는다. 비록 현재는 도로 폭이 2.5미터에 불과하지만 신축하면서 내 땅의 일부를 도로로 내주어 결과적으로 도로 폭 4미터 요건을 만족시켜주면 된다.

이렇게 도로 용도로 할애된 땅은 당신의 소유임은 맞지만 신축 시 대지면적에서는 제외된다는 것을 알아야 한다. 이런 부동산을 매매하게 될 경우 많은 투자자들은 헷갈려하고 의심하게 된다. 가령 중개업소에서 제시한 물건명세서의 대지면적이 48.3평인데 건축물대장에는 41.7평으로 나와 있다면 어느 게 맞는단 말인가. 토지대장을 떼어보니 48.3평으로 맞게 나오고 토지등기부등본을 떼어 봐도 48.3평으로 나온다. 오직 건축물대장에만 41.7평으로 나오니 헷갈리는 것은 당연하다.

결론부터 말하면 실제 사용 가능한 대지면적은 41.7평이다. 비록 토지대장이나 토지등기부등본에는 대지면적이 48.3평으로 나오지만, 도로를 최소 4미터는 확보해야 하는 전제조건을 달고 신축허가를 받은 땅이므로, 건축물대장에는 건축이 가능한 대지면적만을 기재한 것이다. 이렇게 도로로 내준 6.6평은 영원히 도로로서 기능을 할 뿐이지 결코 나중에라도 재건축할 경우 대지에 포함될 수 있는 땅이 아니다.

응용하자면 당신이 이렇게 도로 폭이 4미터가 안 되는 도로에 붙은 낡은 주택을 매입하여 건물을 신축하려 한다면 대지 폭 1~2미터를 할애하여 도로에 내주고 남은 땅으로 건축해야 한다는 사실을 알아두시라. 가령 층당 30평씩 필요하여 50평짜리 땅을 샀다고 치자. 건폐율 60%를 적용하니 30평이라 흡족한 마음에 도장을 찍었다. 잔금 후 건축사를 찾아가 설계를 의뢰하니 도로조건을 만족시키기 위해 폭 1.5미터를 도로에 내줘야 하므로 6평 정도가 제척되어 쓸 수 있는 땅 면적이 44평이란다. 여기에 건폐율 60%를 적용해보니 층당 건물면적이 26평에 불과하다. 이 경우 당신의 신축목적이 층당 반드시 30평이 필요한 경우라면 낭패인 것이다. 또한 층당 30평이 나온다면 원룸 6실을 넣을 수 있는데 26평인 경우 5실밖에 안되어 임대수입의 감소는 필연적이다.

한편 당신의 땅이 4미터 도로에 접했다 하더라도 충분치 않은 경우가 있다. 당신이 맘에 들어 하는 물건이 막다른 골목에 있고 그 골목의 길이가 35미터가 넘는 경우라면 그 골목에 접해있는 모든 필지는 도로 폭을 4미터가 아닌 6미터에 맞춰야 하는 예외적 조건이 있다. 가뜩이나 막다른 골목인데 4미터면 족하지 왜 6미터씩이나 확보해야 할까? 막다른 골목에 화재가 발생하면 소방차가 들어가야 하고 주차된 소방차 옆으로 차가 지나갈 수 있는 공간을 확보하기 위함인 것이다. 그러므로 막다른 골목의 길이가 35미터가 넘으면 그곳에 건물을 지을 때 도로에 뺏기는 면적이 더욱 커지므로 재산상 손실이 크게 발생한다.

부동산 중개시장에는 신축 시 도로 폭 요건을 잘 모르고 중개하는 중개사분들도 더러 있다. 아파트나 오피스텔이 주력인 중개사는 신축용지를 중개하는 경우가 드물다. 어쩌다 친한 건물주가 팔아달라고 의뢰하니 별 생각 없이 토지대장이나 토지이용계획서에 나온 대로 대지면적을 기대하고 중개하는 경우가 있는데 신축목적으로 이를 매수한 고객과 나중에 소송에 휘말릴 수도 있는 것이다. 투자자든 중개사든 이런 도로요건을 잘 알아두시라.