배우자 부동산 명의 신탁 입증 방법

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산명의신탁은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하, 부동산실명법)에 따라 원칙적으로 무효이다. 따라서, 실소유자가 자신의 소유권을 인정받지 못할 수 있고, 과징금, 형사처벌 등 불이익을 받을 수도 있다. 다만, 부동산실명법은 배우자, 종중, 종교단체의 부동산명의신탁에 대해서는 예외적으로 유효를 인정하고 있는바, 이번 시간에는 부부간 명의신탁의 법률관계를 중심으로, 증여와의 관계, 사해행위취소 문제 등에 대해 정리해 보겠다.

부부간 명의신탁과 부동산실명법의 해석

부동산실명법은 부동산명의신탁을 원칙적으로 무효라고 규정하면서도, 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기하는 경우로서, 조세 포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우에는 유효이고, 따라서, 과징금부과, 형사처벌 등 불이익도 없다고 규정하고 있다(제8조).

따라서, 부부 사이에 부동산 명의신탁이 이루어진 경우 원칙적으로 유효하므로, 명의신탁자(실제 소유자)인 일방 배우자는 명의수탁자(명의만 갖고 있는 자)인 타방 배우자를 상대로, 언제든지 명의신탁해지를 원인으로 또는 소유권에 기해 자기 앞으로 소유권등기를 회복할 수 있고, 소유권이전등기청구소송을 할 수도 있다.

여기서, 배우자는 법률상 배우자를 말하고, 사실혼 관계의 배우자는 해당하지 않는다. 다만, 아무런 관계가 없는자들 사이에 부동산명의신탁이 있어 무효가 되었더라도, 이들이 결혼을 하여 법률상 배우자가 된다면, 혼인한 때부터 명의신탁 등기가 유효하다는 것이 판례이다(대법원 2002다23840 판결).

부부간 명의신탁이라도 해도 ‘조세 포탈’또는 ‘강제집행면탈’ 목적이었다면 무효가 되는데, ‘조세 포탈’의 목적이 있는지 여부는 부부간의 재산관리 관행을 존중하려는 특례규정의 목적과 취지, 부부의 재산관계와 거래의 안전에 미치는 영향, 조세 포탈 등의 행위를 처벌하는 다른 형벌조항과의 체계적 연관성 등을 고려하여 판단해야 하고, 최종적으로는 소송 재판을 통해 가려야 할 것이다.

그리고, ‘강제집행의 면탈’ 목적이 있는지 여부와 관련하여, 남편의 신용이 불량하여 처 앞으로 명의신탁했다는 등의 사정만으로 쉽사리 강제집행의 면탈 목적이 있었다고 단정해서는 안된다는 판례가 있다. 구체적으로 법원은 “강제집행의 면탈을 목적으로 한 명의신탁에 해당하려면 민사집행법에 따른 강제집행 또는 가압류ㆍ가처분의 집행을 받을 우려가 있는 객관적인 상태, 즉 채권자가 본안 또는 보전소송을 제기하거나 제기할 태세를 보이고 있는 상태에서 한쪽 배우자가 상대방 배우자에게 부동산을 명의신탁함으로써 채권자가 집행할 재산을 발견하기 곤란하게 할 목적이 있다고 인정되어야 한다. 부부간의 명의신탁 당시에 막연한 장래에 채권자가 집행할 가능성을 염두에 두었다는 것만으로 강제집행 면탈의 목적을 섣불리 인정해서는 안 된다.”고 하였다(대법원 2015다240645 판결).

한편, 부부간에 명의신탁이 일단 유효하게 성립하였다면, 그후 배우자 일방이 사망하더라도 그 사망한 배우자의 상속인과 타방 배우자간에는 기존의 명의신탁관계가 유효하게 유지된다는 것이 판례의 입장이다(대법원 2011다99498 판결).

배우자 명의로 부동산을 취득하였을때 명의신탁과 증여 문제

부부간에, 내가 자금을 부담하면서 배우자 명의로 부동산을 취득하였을 때, 내가 배우자에게 부동산을 명의신탁한 것인지, 아니면 증여를 한 것인지 문제되는데, 법원은 원칙적으로 증여로 추정한다는 입장이다. 명의신탁에 해당하면 별다른 세금을 내지 않지만, 증여에 해당하면 배우자 증여세 공제구간인 10년합산 6억원을 초과하는 부분에 대해 증여세를 내야하는 차이가 있다.

구체적으로 법원은 “부부 일방이 혼인 중 자신의 명의로 취득한 부동산은 개인의 특유재산으로 추정되고(민법 제830조 제1항), 단순히 다른 일방 배우자로부터 취득자금의 일부 또는 전부를 교부받았다고 해도 그 사정만으로 무조건 특유재산의 추정을 번복할 수는 없다”고 하여, 원칙적으로 명의신탁이 아니라 명의자의 재산이라 하였고(대법원 2010다46329 판결),

나아가, “민법 제830조 제1항에 의하여 부부의 일방이 혼인 중 단독 명의로 취득한 부동산은 그 명의자의 특유재산으로 추정되므로 당해 부동산의 취득자금의 출처가 명의자가 아닌 다른 일방 배우자인 사실이 밝혀졌다면 일단 그 명의자가 배우자로부터 취득자금을 증여받은 것으로 추정할 수 있고, 이 경우 당해 부동산이 명의자의 특유재산이 아니고 다른 일방 배우자로부터 명의신탁된 것이기 때문에 그 취득자금을 증여받은 것으로 볼 수 없다는 점에 대하여는 납세자가 이를 주장ㆍ입증하여야 한다.”고 하였으며(대법원 2006두8068 증여세등부과처분 취소소송 판결),

“민법 제830조 제1항에 정한 ‘특유재산의 추정’을 번복하기 위하여는 다른 일방 배우자가 실제로 당해 부동산의 대가를 부담하여 그 부동산을 자신이 실질적으로 소유하기 위해 취득하였음을 증명하여야 하므로, 단순히 다른 일방 배우자가 그 매수자금의 출처라는 사정만으로는 무조건 특유재산의 추정이 번복되어 당해 부동산에 관하여 명의신탁이 있었다고 볼 것은 아니고, 관련 증거들을 통하여 나타난 모든 사정을 종합하여 다른 일방 배우자가 당해 부동산을 실질적으로 소유하기 위하여 그 대가를 부담하였는지 여부를 개별적ㆍ구체적으로 가려 명의신탁 여부를 판단하여야 한다.”고 하였다(대법원 2006두8068 판결).

부부간 명의신탁의 해소와 사해행위취소소송 문제

사해행위취소권이란 채무자가 채권자를 해함을 알면서 부동산 증여 등 재산상 법률행위를 하여, 채무자의 소극재산(채무)이 적극재산을 초과하게 하거나, 채무초과상태가 더 나빠지게 하는 행위, 즉 사해행위를 한 경우, 그 행위의 효력을 부인하여 채무자의 재산을 원상으로 회복할 수 있도록 채권자에게 부여된 권리를 말한다.

부부간 명의신탁에서, 사해행위취소의 대상이 되는지는 실제 소유자인 명의신탁자의 재산 상태에 변동이 있는지 여부를 기준으로 판단한다. 즉, 명의수탁자에게서 명의신탁자 앞으로 다시 등기명의를 회복하는 것은 명의신탁자의 재산에 변동이 있는 것이 아니므로 사해행위가 아니고, 반면 명의신탁자가 자신이 실제 소유자임을 이유로 명의수탁자에게서 제3자에게로 명의를 직접 이전시키면 이는 사해행위에 해당할 수 있다는 것이 판례의 입장이다.

구체적으로, 남편이 부동산을 실질적으로 취득한 것이고, 처 앞으로 명의만 해놓은 명의신탁 상황에서, 채무 초과자인 처 명의로 되어 있던 유일한 위 부동산에 대해 다시 남편에게 증여를 원인으로 등기이전한 것이 사해행위에 해당하는지에 대해, 법원은 “부동산의 명의수탁자가 신탁행위에 기한 반환의무의 이행으로서 신탁부동산의 소유권이전등기를 경료하는 행위는 사해행위에 해당하는다.”고 판시하였다(대법원 2006다79704 판결).

반면, 부부간 명의신탁에서 명의신탁자가 유효한 명의신탁약정을 해지함을 전제로 신탁된 부동산을 제3자에게 직접 처분하면서 수탁자 및 제3자와의 합의 아래 중간등기를 생략하고 수탁자에게서 곧바로 제3자 앞으로 소유권이전등기를 마쳐 준 사안에서, 법원은 “이로 인하여 신탁자의 책임재산인 수탁자에 대한 소유권이전등기청구권이 소멸하게 되므로, 이로써 신탁자의 소극재산이 적극재산을 초과하게 되거나 채무초과상태가 더 나빠지게 되고 신탁자도 그러한 사실을 인식하고 있었다면 이러한 신탁자의 법률행위는 신탁자의 일반채권자들을 해하는 행위로서 사해행위에 해당한다.”고 하였다(대법원 2015다56086 판결).

◇김용일 변호사

△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사

배우자 증여재산 공제는 거주자만 해당
부부간 명의신탁 등기는 처벌대상 아냐

조봉현 세무사의 알기 쉬운 세금 이야기 [82]

A와 B가 최근 결혼을 했다. A는 한국에서 살아왔으며, B는 외국 국적을 가진 사람이다. B가 한국에 들어온 것은 4개월 전인데, 자주 출국을 해야 할 상황이다. 이 부부는 3개월 전에 공동으로 아파트 한 채를 10억원에 샀다. 비용은 절반씩 부담하였다. 50%씩 공동으로 등기하려고 했으나, B가 입국한지 얼마 안되어 등기신청시 기재할 외국인 등록번호가 없어서 할 수 없이 전체를 A의 명의로 등기했다. 

부동산등기법상 부동산 등기부에 기재할 외국인 등록번호는 거주지 관할 출입국·외국인사무소장이 발급하게 되며, 이 번호는 외국국적동포 국내거소신고증에 표기된다. 이 거소신고증은 한국인의 주민등록증과 같은 것이다.  원래 외국인이 국내에 와서 거소증을 받는데는 보통 수개월이 걸린다고 한다.

B는 최근에야 출입국·외국인 사무소로부터 국내 거주지가 있음을 인정한 외국인 거소증을 교부받았다. A와 B는 이제 부부 공동명의로 등기를 할 수있게 되었다며, A가 B에게 50%를 증여하는 방법으로 등기를 하고자 한다. 부부간 증여는 10년간 6억까지 증여재산공제가 되므로 증여세는 없을 것이라 하여 그렇게 하기로 했다.

그렇게 하면 정말 문제가 없을까?

아니다. 그렇게 하면 큰 낭패를 볼 수 있다. 부부간 증여에 있어서 6억까지 증여재산 공제가 되는 것은 맞다. 그러나 이는 어디까지나 세법에서 정한 거주자에 해당되어야 한다. 비거주자인 경우에는 부부간이라고 하더라도 6억원의 증여재산 공제는 적용할 수 없으므로 10억원에 구입한 아파트의 절반(시가는 5억원이 됨)을 증여한데 따른 증여세 9천만원을 물어야 한다.

거주자란 국내에 주소를 두었거나 연간(동일 연도를 말함) 183일 이상의 거소를 둔 경우를 말하는데, B는 여기에 해당되지 않아 비거주자로 보아야 한다. 거주자 요건으로는 위에서 말한 2가지 조건 외에도 “계속 1년 이상 국내에 거주할 것을 통상 필요로 하는 작업을 가진 때" 또는 "국내에 생계를 같이하는 가족이 있고, 그 직업 및 자산상태로 보아 1년 이상 계속 국내에 거주할 것으로 인정되는 때"가 있다. 그러나 B씨의 경우 입국한 지가 얼마 되지 않고, 거소증도 이제야 받은데다 남편인 A씨 역시 거주자이기는 하나 직업 및 자산상태로 볼 때 부인 B씨의 거주자 요건을 갖추게 하는데는 부족하다. 따라서 B는 아직 비거주자일 수 밖에 없다.

그러면 증여세를 물지 않고 부인에게 아파트의 절반에 대한 이전등기를 해줄 방법은 없을까?

B가 거주자 요건이 될 때까지 기다렸다가 증여등기를 할 수도 있겠지만, 자주 출국하는 B는 거주가 요건을 갖추기도 쉽지 않고, 사실 B의 입장에서는 자기 몫을 찾아오는 것이기 때문에 증여가 아니다. 그럼 어떤 방법이 있을까?

위 부동산을 취득할 때 50%는 B가 조달한 자금이 투입되었다. 그리고 외국인에 해당하는 B가 외국인 등록번호를 받기 전이라서 등기요건을 갖추지 못해 부득이 A의 명의로 등기를 한 명의신탁에 해당한다. 이제 본래의 소유자인 B의 명의로 등기함에 있어서 명의신탁해지를 원인으로 B에게 50%의 지분을 등기할 경우 증여세 과세사유는 발생하지 않는다. 다만, 당초의 명의신탁해지를 원인으로 등기하기 위해서는 당초의 등기가 실제로 명의신탁이었다는 입증이 필요하다. 그렇지 않으면 세무당국에서 증여로 볼 수도 있다. 

그런데 이렇게 하면 당초의 명의신탁에 대한 처벌 등의 문제점은 없을까?

「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」에 의하면 부동산을 등기함에 있어서 타인명의로 신탁하여 등기하는 행위를 금지하고 있으며, 위반시 당해 부동산 가액의 30%에 해당하는 과징금과 형사처벌 등이 규정되어 있다. 그러나 부부간 명의신탁은 부동산실명법 제8조 ”종중, 배우자 및 종교단체에 대한 특례규정“에 따라 조세포탈, 강제집행 면탈 등의 목적이 없는한 예외를 인정하고 있다. 따라서 부부간의 명의신탁은 처벌대상이 아니다. 

그러나 배우자가 아닌 다른 가족 또는 타인에게 명의신탁을 하는 것은 과징금 및 처벌대상이므로 해서는 안된다.  

그러면 당초의 명의신탁에 관한 증여세 과세문제는 없을까?

「상속세 및 증여세법」 제53조의2에 의하면 재산에 관한 권리의 이전 행사에 있어서 등기 등이 필요한 경우 타인명의로 등기하는 경우 그 타인에게 증여한 것으로 의제하도록 규정하고 있다. 그러나 당해 법령에서 토지 건물은 제외하도록 규정하고 있어 우려할 필요는 없다.

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