오늘은 용도지역 확인 방법에 대해 알아볼 텐데요.. 용도지역 확인은 국토부에서 운영하는 '토지이용규제정보서비스' 나 각 지자체를 통해 확인하실 수 있습니다. 우선, 토지이용규제정보서비스를 통해 열람해 보신 다음에 시스템으로 지원되지 않는 용도지역의 경우에는 각 지자체(서울의 경우 구단위)를 통해 문의하시면 되겠습니다. 문의할 수 있는 전화는 '토지이용규제정보서비스'에 명기되어 있으니까요.. 이래나 저래나~ '토지이용규제정보서비스'를 활용하시는게 좋습니다. 검색포털 사이트에서 '토지이용규제정보서비스' 키워드로 검색후 아래의 사이트 접속 > 토지이용계획 > 토지이용계획 열람 직접 주소를 입력하시거나 아래의 지도를 통해 세부적으로 잡고 들어가시면 되겠습니다.
열람 결과 입니다. 사이트의 좌측에 보면 각 구별 전화번호가 나와 있죠.. 이는, 각 지자체 담당번호 입니다. 참고로, 다들 아시겠지만.. 용도지역은 부동산 이용규제 제도 중 하나죠.. 용도지구, 용도구역보다 상위의 개념입니다. 우리나라의 모든 국토는 이러한 용도지역이 전부 나누어져 있습니다. 용도지역 분류가 안된 토지는 없는 것이에요.. 만일, 위의 방식으로 용도지역 확인을 해도 나오지 않는 곳이 있다면? 이는 각 지자체에 문의하셔야 합니다. 결과 화면을 보시면 아시겠지만.. 이게 전자적 방식으로 만든 자료가 아니라, 기존의 지적도 등을 전산화 시킨 것이기 때문에 아직 지원되지 않는 곳들이 상당 수 존재를 합니다. 토지의 이용이나 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적ㆍ효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해 서로 중복되지 않게 도시관리계획으로 결정하는 지역 용어설명 용도지역은 토지의 이용이나 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등을 제한함으로써, 토지를 경제적이고 효율적으로
이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해 서로 중복되지 않게 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.  1. 도시지역 : 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 체계적인 개발ㆍ정비ㆍ관리ㆍ보전 등이 필요한 지역 - 주거지역 : 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역 2. 관리지역 : 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위해 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나, 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리할 필요가 있는 지역 - 보전관리지역 : 자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 3. 농림지역 : 도시지역에 속하지 않는 「농지법」에 따른 농업진흥지역 또는 「산지관리법」에 따른 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역 4. 자연환경보전지역 : 자연환경ㆍ수자원ㆍ해안ㆍ생태계ㆍ상수원ㆍ문화재의 보전과 수산자원의 보호ㆍ육성 등을 위하여 필요한 지역 관련법규국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조(정의), 제6조(국토의 용도 구분), 제36조(용도지역의 지정),「동법 시행령」 제30조(용도지역의 세분) 「도시ㆍ군관리계획수립지침」 제3편 용도지역ㆍ용도지구ㆍ용도구역계획 용어설명용도지구는 용도지역에 따른 토지의 이용 및 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등에 대한 제한을 강화하거나 완화함으로써, 용도지역의 기능을 증진시키고 경관이나 안전 등을 도모하기 위해 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다. 용도지역ㆍ지구제는 상위 도시계획에 부합하는 목적 및 방향으로 토지나 건축물의 이용을 유도하기 위한 수단으로써, 도시계획의 가장 근간이 되는 제도이다. 모든 토지에 대하여 행위 제한을 제시하는 용도지역과, 용도지역제의 규정을 강화ㆍ완화함으로써 용도지역제를 보완하는 용도지구로 구분된다. 용도지구는 공공의 안녕질서와 도시기능의 증진을 위하여 필요하다고 인정할 때 지정할 수 있으며 지정목적에 부합하여야 한다. 또한, 용도지구는 점적인 지정을 지양하고 일정한 면적으로 지정하며, 지구단위계획을 수립하여 지구 지정의 목적에 적합하게 개발ㆍ관리할 수 있다. 용도지구 안에서의 건축물 및 시설의 용도ㆍ종류ㆍ규모 등은 법률에서 정하는 용도지구별 규정을 따라야 한다. 이러한 사항은 해당 지방자치단체의 조례를 통해 세부적으로 정할 수 있다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 및 「동법 시행령」에 따라 용도지구의 유형은 다음과 같이 구분된다. 이러한 용도지구 외에도 지역여건 상 필요한 경우에는 법률에서 제시된 용도지구 외의 용도지구를 지방자치단체의 조례로 추가할 수 있다. 다만, 조례를 통해 용도지구를 신설하더라도 용도지역 또는 용도구역 안에서의 행위제한을 완화하는 용도지구를 신설할 수는 없다.
관련법규「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조(정의), 제37조(용도지구의 지정), 제76조(용도지역 및 용도지구에서의 건축물의 건축 제한 등) 「동법 시행령」 제31조(용도지구의 지정) 「도시·군관리계획수립지침」 제3편 용도지역·용도지구·용도구역계획 용어설명용도구역의 지정 및 변경에 관한 사항과 용도구역 안에서의 행위제한 사항 등은 각 소관 법에 따라 관리된다. 개발제한구역은 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」, 도시자연공원구역은 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」, 수산자원보호구역은 「수산자원관리법」, 시가화조정구역 및 입지규제최소구역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」을 따른다.
서울시의 경우에는 당초 용도구역 중 개발제한구역만 지정되어 있었으나, 2000년 7월 장기미집행 도시계획시설의 실효에 따라 해제 예정인 공원 등을 체계적으로 관리하여 서울의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가ㆍ휴식공간을 제공하기 위하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제38조의2에 따라 도시자연공원구역 68개소를 새롭게 지정한 바 있다. 관련법규「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조(정의), 제38조(개발제한구역의 지정), 제38조의2(도시자연공원구역의 지정), 제39조(시가화조정구역의 지정), 제40조(수산자원보호구역의 지정), 제40조의2(입지규제최소구역의 지정 등) 「동법 시행령」 제83조(용도지역ㆍ용도지구 및 용도구역안에서의 건축제한의 예외 등) 용어설명개발제한구역(Green Belt; GB)은 공간적 연속성 및 도시의 자족성 확보, 합리적인 토지이용 및 적정한 성장관리 등을 고려하여 다음의 어느 하나에 해당하는 지역에 대하여 국토교통부장관이 지정ㆍ변경을 도시관리계획으로 결정할 수 있다.
개발제한구역으로 지정된 지역에서는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 죽목의 벌채, 토지의 분할, 물건을 쌓아놓는 행위 또는 도시계획사업을 할 수 없으며 경우에 따라 허가를 받은 행위 또는 사업만 가능하다. 개발제한구역에서의 행위제한은 주민의 재산권에 미치는 영향이 크기 때문에 관할 시ㆍ도지사는 해당 지역의 주민지원사업 등을 포함하는 개발제한구역관리계획을 5년 단위로 수립하여 개발제한구역을 종합적으로 관리해야 한다. 한편 시ㆍ도지사는 개발제한구역 내에 주민이 집단적으로 거주하는 지역으로서 지정기준에 부합하는 경우 취락지구로 지정할 수 있다. 취락지구에서는 건축물의 용도 및 규모 등에 관한 규제를 완화하거나, 주거환경을 개선하고 기반시설을 정비하기 위한 취락지구 정비사업을 시행할 수 있다. 개발제한구역의 해제는 광역도시계획에 반영되어 있는 해제가 가능한 총량 범위 이내에서 개발수요 등을 고려하여 단계적으로 추진하여야 한다. 이 때 해제대상지역에 대한 개발계획 및 재원조달계획 등 활용방안 뿐만 아니라 주변 개발제한구역에 대한 관리방안 등을 종합적으로 검토하여야 한다. 개발제한구역은 1971년 7월부터 1974년 4월까지 8차례에 걸쳐 전국에 총 5,397㎢가 지정되어 유지되어 오다가, 2000년 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별법」 제정을 계기로 해제가 시작되었다. 서울시의 경우 25개 자치구 중 19개 구에 걸쳐 166.82㎢ 규모의 개발제한구역이 지정되었고 현재는 2019년 12월 기준으로 총 17.69㎢가 해제됨에 따라 서울시 행정구역 면적의 24.6%인 149.13㎢가 개발제한구역으로 관리되고 있다. 관련법규「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제38조(개발제한구역의 지정) 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제1조(목적), 제3조(개발제한구역의 지정 등), 제11조(개발제한구역관리계획의 수립 등), 제12조(개발제한구역에서의 행위제한), 제15조(취락지구에 대한 특례), 제16조(주민지원사업 등) 「동법 시행령」 제2조(개발제한구역의 지정 및 해제의 기준), 제25조(취락지구의 지정기준 및 정비), 제26조(취락지구 건축물의 용도 및 규모 등에 관한 특례) 「개발제한구역의 조정을 위한 도시ㆍ군관리계획 변경안 수립지침」 제2장 기본원칙 용어설명도시자연공원구역에서는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지의 분할, 죽목의 벌채, 물건의 적치 또는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시계획사업을 시행 할 수 없고, 법률에 규정된 행위의 경우에 한해 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수의 허가를 받아 시행할 수 있다. 도시자연공원구역으로 지정된 지역에서는 생태 보호를 위해 각종 행위가 엄격히 제한되므로 주민이 집단적으로 거주하는 지역은 취락지구로 지정하여 일부 행위를 허용하고 있다. 도시자연공원구역의 지정으로 인해 토지를 종래의 용도로 사용할 수 없어 그 효용이 현저하게 감소된 토지 또는 해당 토지의 사용 및 수익이 사실상 불가능한 토지(매수대상토지) 소유자의 재산권 보장을 위해서 토지소유자가 해당 도시자연공원구역을 관할하는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수에게 토지매수를 청구할 수 있도록 하고 있다. 관련법규「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제38조의2(도시자연공원구역의 지정) 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제26조(도시자연공원구역의 지정 및 변경의 기준), 제27조(도시자연공원구역에서의 행위 제한), 제28조(취락지구에 대한 특례), 제29조(토지매수의 청구) 「동법 시행령」 제25조(도시자연공원구역의 지정 및 변경의 기준) 용어설명시가화조정구역은 시ㆍ도지사가 지정하고자 하는 때에는 해당 도시지역과 그 주변지역의 인구의 동태, 토지의 이용 상황, 산업발전상황 등을 고려하여 도시관리계획으로 시가화유보기간을 정하여야 한다. 시가화조정구역안에서의 도시계획사업은 국방상 또는 공익상 사업시행이 불가피한 것으로서 관계 중앙행정기관의 장의 요청에 의하여 국토교통부장관이 시가화조정구역의 지정목적 달성에 지장이 없다고 인정하는 경우에 한해서 시행할 수 있다. 또한 시가화조정구역안에서는 도시계획사업 외의 다음에 해당하는 행위에 한하여 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수의 허가를 받아 이를 할 수 있다.
위의 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」이 정하는 행위는 [별표 24] ‘시가화조정구역 안에서 할 수 있는 행위’에서 상세히 규정하고 있다. 특별시장ㆍ광역시장ㆍ시장 또는 군수는 시가화조정구역의 지정목적 달성에 지장이 있거나 해당 토지 또는 주변토지의 합리적인 이용에 지장이 있다고 인정되는 경우에는 행위 허가를 하지 않아야 하며, 반대로 [별표 25] ‘시가화조정구역 안에서 허가를 거부할 수 없는 행위’에 규정된 행위에 대하여는 특별한 사유가 없는 한 법 제81조제2항의 규정에 의한 허가를 거부할 수 없게 되어있다. 허가를 신청하고자 하는 자는 국토교통부령이 정하는 서류를 특별시장ㆍ광역시장ㆍ시장 또는 군수에게 제출하여야 한다. 관련법규「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제39조(시가화조정구역의 지정), 제81조(시가화조정구역에서의 행위 제한 등) 「동법 시행령」 제32조(시가화조정구역의 지정), 제87조(시가화조정구역안에서 시행할 수 있는 도시ㆍ군계획사업), 제88조(시가화조정구역안에서의 행위제한), 제89조(시가화조정구역안에서의 행위허가의 기준 등), [별표 24] 시가화조정구역안에서 할 수 있는 행위, [별표 25] 시가화조정구역안에서 허가를 거부할 수 없는 행위 용어설명수산자원보호구역은 해양수산부장관이 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 도시관리계획으로 지정ㆍ변경한다. 수산자원보호구역은 그 구역을 담당하는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수가 관리해야 하며, 관리관청은 대통령령으로 정하는 바에 따라 수산자원보호구역의 토지 또는 공유수면의 이용실태를 조사하여야 한다. 수산자원보호구역 안에서의 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시계획사업은 국방상 또는 공익상 수산자원보호구역에서의 사업시행이 불가피한 것으로서 관계 중앙행정기관의 장의 요청에 따라 해양수산부장관이 수산자원보호구역의 지정목적 달성에 지장이 없다고 인정하는 사업에 한하여 시행할 수 있다. 또한 수산자원보호구역 안에서는 도시계획사업에 의하는 경우를 제외한 다음의 어느 하나에 해당하는 행위에 한하여 관리관청의 허가를 받은 경우에만 이를 할 수 있다.
관련법규「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제40조(수산자원보호구역의 지정) 「수산자원관리법」 제51조(수산자원보호구역의 관리), 제52조(수산자원보호구역에서의 행위제한 등), [별표 16] 수산자원보호구역에서 할 수 있는 행위 용어설명입지규제최소구역은 도시지역에서 복합적인 토지이용을 증진시켜 도시 정비를 촉진하고 지역 거점을 육성할 필요가 있는 지역에 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정하는 용도구역의 하나이다. 토지를 보다 압축적이고 효율적으로 이용하고 지역 특성을 살린 다양하고 창의적인 도시공간을 조성할 수 있도록 토지이용규제를 보다 유연하게 하는 것을 목적으로 한다. 입지규제최소구역은 도시관리계획에 따라 시ㆍ도지사, 대도시 시장이 다음에 해당하는 지역 및 그 주변지역에 지정할 수 있다.
입지규제최소구역의 관리에 필요한 토지의 이용 및 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등의 제한에 관한 사항 등은 입지규제최소구역계획에서 결정한다. 입지규제최소구역계획으로 용도지역ㆍ지구에서의 토지이용이나, 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등의 제한을 강화하거나 완화하여 정할 수 있다. 또한, 입지규제최소구역에서는 다음의 규정을 적용하지 않을 수 있다.
입지규제최소구역이 지정되면 「건축법」에 따른 특별건축구역으로 지정된 것으로 보며, 입지규제최소구역 안의 건축물은 특별건축구역 안에서 특례사항을 적용할 수 있는 건축물로 본다. 입지규제최소구역계획에 대한 도시계획위원회 심의 시 「학교보건법」에 따른 학교환경위생정화위원회 또는 「문화재보호법」에 따른 문화재위원회와 공동으로 심의를 개최하면, 학교환경위생 정화구역 및 역사문화환경 보존지역에서의 행위제한을 완화하여 적용할 수 있다. 이러한 특례사항이 수반되는 입지규제최소구역 지정 및 입지규제최소구역계획은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시관리계획에 해당하지만, 다른 법률에서 도시ㆍ군관리계획의 결정을 의제하는 경우라도 이 법에 따르지 않고는 결정할 수 없도록 정하고 있다.
입지규제최소구역은 2015년 1월 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 일부개정과 함께 신설되었다. 신설 당시 지정권자는 국토교통부장관이었으며, 2019년 12월 31일까지 한시적으로 운영하도록 하였다. 이후 2019년 8월 해당 법을 다시 개정하면서 도시관리계획 결정권자도 구역을 지정하거나 계획을 결정할 수 있도록 허용하였고, 입지규제최소구역의 유효기간을 2024년까지로 5년 연장하였다. 관련법규「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제40조의2(입지규제최소구역의 지정 등), 제80조의3(입지규제최소구역에서의 행위 제한), 제83조의2(입지규제최소구역에서의 다른 법률의 적용 특례), 부칙 <제12974호 &rt;「입지규제최소구역 지정 등에 관한 지침」 용어설명주거지역은 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위해 필요한 지역에 지정하는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역 중의 하나이다. 상업지역, 공업지역, 녹지지역과 함께 도시지역에 속한다. 주거지역은 양호한 주거환경 유지 및 적정 주거밀도 등을 우선적으로 고려하여 지정하고, 일조권 및 사생활 보호를 위하여 가급적 정형화한다. 일상생활에 필요한 교육시설, 생활용품의 구매시설, 기타 필요한 공공시설에 대한 접근성 및 이용의 편리성을 확보하는 등 주민의 일상생활을 영위하는 데 불편이 없도록 계획한다. 주거지역은 개발밀도, 주택유형 등을 고려하여 다음과 같이 세분화하여 지정한다.
서울시의 경우 주거지역은 2019년 6월 기준으로 전체 도시계획구역 605.60㎢ 중 325.98㎢(53.8%)이 지정되어 있다. 관련법규「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조(국토의 용도 구분), 제36조(용도지역의 지정) 「동법 시행령」 제30조(용도지역의 세분), 「도시ㆍ군관리계획수립지침」 용어설명상업지역은 도시의 경제권 및 생활권의 규모와 구조를 감안하고, 상업ㆍ업무ㆍ사회ㆍ문화ㆍ시설 등의 집적을 도모할 필요가 있는 토지이용공간으로 확보한다. 상업지역 입지는 도로, 철도와 같은 교통시설의 현황과 계획을 감안하고, 사람과 물자의 유동량에 따라 적절하게 배분한다. 상업지역은 주거지역과 공업지역과의 관련성을 기초로 하여, 생활권계획상 중심지역에 생활편익시설, 중심업무시설 등과 연계하여 유기적으로 배치 및 이용의 편리성과 업무수행의 능률성을 확보하여야 한다. 도심기능 및 서비스 범위를 고려하여 다음과 같이 세분화하여 지정하며, 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장은 「도시ㆍ군관리계획수립지침」에 따라 상업지역을 추가적으로 세분하여 지정할 수 있다
서울시의 경우 2019년 6월 기준으로 전체 도시계획구역 605.60㎢ 중 25.57㎢(4.2%)가 상업지역으로 지정되어 있다. 관련법규「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조(용도지역의 지정) 「동법 시행령」 제30조(용도지역의 세분) 「도시ㆍ군관리계획수립지침」 제3절 상업지역 용어설명공업지역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 용도지역의 도시지역 중 하나로서 공업의 편익을 증진을 목적으로 한다. 공업지역은 주거지역과의 혼재를 피하여 오염 피해를 방지하고, 공업생산의 능률성을 높일 수 있도록 지형지세, 풍향, 수자원 및 교통시설과의 접근성 등을 고려하여 입지한다. 공업지역은 공업의 성격과 규모를 고려하여 다음과 같이 세분화하여 지정한다.
공업지역에서의 토지이용은 건폐율 70% 이하, 용적률 150% 이상 400% 이하로 제한되며 해당 조례를 통해 더욱 구체적으로 관리된다. 또한, 공업지역 안에서 건축할 수 있는 건축물의 종류를 법령 및 조례에 따라 정하고 있다. 공업지역에서는 규모 3만㎡ 이상의 토지의 형질 변경이 제한된다. 서울시의 경우 공업지역의 세분류 중에서 준공업지역만 지정되어 있으며, 2019년 6월 기준으로 그 면적은 서울시 면적의 3.30%에 해당하는 19.98㎢이다. 관련법규「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조(국토의 용도 구분), 제36조(용도지역의 지정), 제77조(용도지역의 건폐율), 제78조(용도지역에서의 용적률) 「동법 시행령」 제30조(용도지역의 세분), 제85조(용도지역 안에서의 용적률) 「도시ㆍ군관리계획수립지침」 용어설명녹지지역은 도시지역 안의 자연환경ㆍ농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역에 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정하는 용도지역의 하나이다. 녹지지역은 다음과 같이 세분화하여 지정한다.
녹지지역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의해 건폐율은 20% 이하, 용적률은 100% 이하로 정하고 있으며, 이 범위 내에서 해당 지방자치단체의 조례로 더욱 구체적으로 정한다. 서울시의 경우 2019년 6월 기준으로 서울시 전체 면적 605.60㎢ 중 38.65%에 해당하는 234.06㎢가 녹지지역으로 지정되어 있다. 녹지지역 유형별 면적은 자연녹지지역 232.93㎢, 생산녹지지역 1.06㎢, 보전녹지지역 0.07㎢이다. 관련법규「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조(용도지역의 지정), 제77조(용도지역의 건폐율), 제78조(용도지역에서의 용적률) 「동법 시행령」 제30조(용도지역의 세분) 용어설명경관지구는 경관을 보호ㆍ형성하기 위해 지정하는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 용도지구의 하나이다. 경관지구의 지정 및 변경은 도시관리계획의 결정을 통해 이루어진다. 경관지구의 종류는 다음과 같다. 서울시의 경우에는 법률에서 위임된 바에 따라 특화경관지구를 다시 역사문화특화경관지구, 조망가로특화경관지구, 수변특화경관지구로 「서울특별시 도시계획 조례」에서 추가로 세분하고 있다.
경관지구 안에서는 경관의 보전ㆍ관리ㆍ형성에 장애가 된다고 인정되는 건축물의 건축을 할 수 없다. 건축이 제한되는 건축물의 종류 및 건폐율ㆍ용적률ㆍ높이ㆍ최대너비ㆍ색채 및 대지 안의 조경 등의 기준은 해당 도시관리계획조례로 정하도록 하고 있다. 종전의 유사한 목적의 용도지구를 통ㆍ폐합하고 정비하기 위해 2018년 4월 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 개정으로 용도지구를 개편하였으며 이때 종전의 경관지구와 미관지구는 경관지구로 통합된 바 있다. 관련법규「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조(용도지구의 지정) 「동법 시행령」 제31조(용도지구의 지정), 제72조(경관지구안에서의 건축제한) 「서울특별시 도시계획 조례」 제8조의2(특화경관지구의 세분) 용어설명고도지구는 쾌적한 환경 조성 및 토지의 효율적 이용을 위하여 건축물 높이의 최고한도를 규제하기 위해 지정하는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 용도지구의 하나이다. 고도지구의 지정 및 변경은 도시관리계획의 결정을 통해 이루어지며 고도지구 안에서는 도시관리계획으로 정하는 높이를 초과하는 건축물을 건축할 수 없다. 1965년 「도시계획법」에 고도지구가 신설된 이래로 고도지구는 최고고도지구와 최저고도지구로 구분되어 운영되어 왔으나, 2018년 4월 용도지구 개편에 따른 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 개정에 의해 최저고도지구는 폐지되고 최고고도지구만 고도지구로 계승되었다. 또한 서울시의 경우 고도지구 안의 건축물의 층수와 높이를 각각 규제하여 왔으나, 2014년 3월 도시관리계획(최고고도지구) 변경결정 고시에 따라 고도지구 안의 건축물 층수 제한은 폐지하였고 건축물의 높이만을 관리하고 있다. 2019년 12월 기준으로 서울시에는 남산, 북한산, 서초동 법원단지 주변, 구기ㆍ평창, 어린이대공원 주변, 오류, 배봉산 주변, 국회의사당 주변, 경복궁 주변의 총 9개소에 면적 9.44㎢의 최고고도지구가 지정되어 있다. 관련법규「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조(용도지구의 지정), 제74조(고도지구안에서의 건축제한) 「동법 시행령」 제31조(용도지구의 지정) 용어설명방화지구는 화재의 위험을 예방하기 위해 필요한 지역으로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의해 지정되는 용도지구의 하나이다. 주로 시장이나 도로변의 건축물 밀집 지역에 지정된다. 방화지구 안에서는 건축물의 주요 구조부 및 외벽을 내화구조로 건축해야 하고 간판ㆍ광고탑 등 규정된 공작물 중 건축물의 지붕 위에 설치하거나 높이가 3m 이상인 경우 그 주요부를 불연재료 설치하여야 한다. 또한 방화지구 안의 지붕이나 방화문, 인접 대지 경계선에 접하는 외벽은 「건물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙」이 정하는 구조 및 재료로 하여야 하며, 이 밖에도 「건축법」 및 「건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 등에서 정하는 기준을 준수해야 한다. 관련법규「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조(용도지구의 지정) 「건축법」 제51조(방화지구 안의 건축물) 「건물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제23조(방화지구안의 지붕ㆍ방화문 및 외벽등) 용어설명방재지구는 풍수해, 산사태, 지반의 붕괴, 그 밖의 재해를 예방하기 위해 필요한 곳에 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정하는 용도지구의 하나이다. 과거에는 상습 침수, 홍수, 산사태, 해일, 토사 또는 제방붕괴 등으로 인하여 재해가 생길 우려가 있는 경우, 「건축법」에 따라 시ㆍ도지사가 재해관리구역을 지정하여 관리하였다. 재해관리구역으로 지정될 경우 재개발ㆍ재건축 추진위원회를 바로 구성할 수 있고 주택소유자는 조합원의 지위를 확보, 재개발ㆍ재건축을 추진할 수 있도록 2003년 제정된 「도시 및 주거환경정비법」에서 규정함에 따라 재해관리구역의 지정이 활성화되었다. 서울시의 경우 상습침수지역인 노원구 월계1동이 서울시 내에서 첫 번째 재해관리구역으로 지정되었고, 1990년 이후 2번 이상 침수를 당한 주택 비율이 50% 이상인 곳의 주택소유자 80% 이상 동의가 있으면 재해관리구역 지정을 신청할 수 있도록 하는 등 구체적인 지정 절차와 기준을 마련한 바 있다. 2006년 6월 7일 「건축법」 개정에 따라 재해관리구역에 대한 사항이 삭제되고 토지이용규제의 단순화를 위해 기존의 재해관리구역을 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 방재지구로 통합하였다. 방재지구는 지역특성에 따라 다음과 같이 세분화된다.
취락지구로 지정된 지역에는 해당 용도지역 및 용도구역에서의 규제보다 완화된 건축제한과 건폐율을 적용받게 되며, 공공에서는 취락지구안의 주민의 생활편익과 복지증진 등을 위한 사업을 시행하거나 이를 지원할 수 있도록 하고 있다. 관련법규「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조(용도지구의 지정) 「동법 시행령」 제31조(용도지구의 지정) 용어설명보호지구는 문화재, 중요 시설물 및 문화적ㆍ생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 지정하는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지구의 하나이다. 여기에서 중요 시설물이란 항만, 공항, 공용시설, 교정시설ㆍ군사시설을 말한다. 보호지구의 종류는 다음과 같다. 서울시의 경우에는 법률에서 위임된 바에 따라 중요시설물보호지구를 다시 공용시설보호지구, 공항시설보호지구, 중요시설보호지구로 「서울특별시 도시계획 조례」에서 추가로 세분하고 있다.
보호지구 안에서는 보호지구 유형별로 문화재를 직접 관리ㆍ보호하기 위한 건축물과 문화적으로 보존가치가 큰 지역의 보호ㆍ보존을 저해하지 않는 건축물, 중요 시설물의 보호와 기능 수행에 장애가 되지 않는 건축물, 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호ㆍ보존을 저해하지 않는 건축물에 한하여 건축할 수 있다. 구체적인 건축물의 기준은 해당 지방자치단체의 조례로 정하도록 하고 있다. 2018년 4월, 유사한 목적의 용도지구를 통ㆍ폐합하고 정비하기 위해 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 개정으로 용도지구를 개편하였으며, 이때 종전의 보존지구와 시설보호지구는 보호지구로 통합되었다. 단, 종전의 보호지구 중에서 학교시설보호지구는 특정용도제한지구로 편입되었다. 관련법규「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조(용도지구의 지정) 「동법 시행령」 제31조(용도지구의 지정), 제76조(보호지구 안에서의 건축제한) 「도시·군관리계획수립지침」 제6절 보호지구 용어설명취락지구는 녹지지역ㆍ관리지역ㆍ농림지역ㆍ자연환경보전지역ㆍ개발제한구역ㆍ도시자연공원구역 안의 취락을 정비하기 위해 지정하는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 용도지구의 하나를 말한다. 취락지구는 지정 목적에 따라 다음과 같이 세분된다.
취락지구 안에서는 해당 용도지역ㆍ구역에서 정하는 것보다 완화된 건축제한과 건폐율이 적용되며, 정부 및 지방자치단체는 취락지구에 거주하는 주민의 생활 편익과 복지 증진 등을 위한 사업을 직접 시행하거나 지원할 수 있다. 취락지구는 「(구)도시계획법」에서 녹지지역ㆍ개발제한구역 내에 지정할 수 있도록 최초로 정의되었으며, 이 법이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」로 통합 개편되면서 그 대상이 확장되었다.
관련법규「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조(용도지구의 지정), 제105조(취락지구에 대한 지원) 「동법 시행령」 제31조(용도지구의 지정), 제78조(취락지구안에서의 건축제한) 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 제25조(취락지구의 지정기준 및 정비) 용어설명개발진흥지구는 주거ㆍ상업ㆍ공업ㆍ유통물류ㆍ관광ㆍ휴양 기능 등을 집중적으로 개발ㆍ정비하기 위하여 지정하는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지구의 하나이다. 개발진흥지구로 지정된 지역은 지구단위계획의 수립을 통해 해당 용도지역에 적용되는 용적률 및 「건축법」에 따른 높이를 완화할 수 있으며 기반시설 등 각종 지원을 받을 수 있으므로 특정기능에 대한 집중적인 개발ㆍ정비가 용이하게 된다. 개발진흥지구는 지정 목적에 따라 다음과 같이 세분된다.
서울시의 경우 「서울특별시 전략산업육성 및 기업지원에 관한 조례」로 산업ㆍ특정개발진흥지구의 지정ㆍ운영과 진흥계획의 수립, 지원내용 등을 세부적으로 규정하고 있다. 2010년부터 2020년 7월까지 총 12개의 진흥지구가 선정되어 있다. 관련법규「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조(용도지구의 지정) 「동법 시행령」 제31조(용도지구의 지정) 「서울특별시 전략산업육성 및 기업지원에 관한 조례」 용어설명특정용도제한지구는 주거 및 교육 환경 보호나 청소년 보호 등의 목적으로 오염물질 배출시설, 청소년 유해시설 등 특정시설의 입지를 제한할 필요가 있는 지역에 지정하는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지구의 하나이다. 특정용도제한지구는 다음의 경우에 지정할 수 있다. 지역여건 상 필요하면 해당 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장이 조례로 특정용도제한지구를 세분하여 지정할 수 있다.
특정용도제한지구 안에서는 주거기능 및 교육환경을 훼손하거나 청소년 정서에 유해하다고 인정하여 도시계획조례가 정하는 건축물을 건축할 수 없다. 2018년 4월, 유사한 목적의 용도지구를 통ㆍ폐합하고 정비하기 위해 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 개정으로 용도지구를 개편하였으며, 이때 종전의 보호지구 중에서 학교시설보호지구는 특정용도제한지구로 지정된 것으로 본다. 관련법규「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조(용도지구의 지정) 「동법 시행령」 제80조(특정용도제한지구안에서의 건축제한) 「도시·군관리계획수립지침」 제3편제2장제9절 특정용도제한지구 용어설명복합용도지구는 지역의 토지이용 상황, 개발 수요 및 주변 여건 등을 고려하여 효율적이고 복합적인 토지이용을 도모하기 위하여 특정시설의 입지를 완화할 필요가 있는 지구에 지정하는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지구의 하나이다. 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장은 일반주거지역ㆍ일반공업지역ㆍ계획관리지역에 복합용도지구를 지정할 수 있으며 다음의 기준을 따라야 한다.
복합용도지구는 다양한 토지이용 수요에 대응하여 유연하고 복합적인 토지이용을 유도하기 위하여 2018년 4월 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 개정에 따른 용도지구 개편과 함께 최초로 도입하였다. 복합용도지구에서는 해당 용도지역에서 허용되는 건축물 외에 다음의 건축물 중 도시계획조례가 정하는 건축물을 건축할 수 있다. 관련법규「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조(용도지구의 지정) 「동법 시행령」 제31조(용도지구의 지정), 제81조(복합용도지구에서의 건축제한) 「도시·군관리계획수립지침」 제2장제10절 복합용도지구 용도지구주의사항 : 본 지도는 갱신주기에 따라 지형·지물의 최근 변경사항이 일부 반영되지 않을 수 있습니다. |
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