임대주택 단기 장기 전환 방법

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기존 민간임대주택 사업자, 임대등록기간 세제혜택 유지

정부, 주택임대사업자 보완책 마련…의무임대 기간전 자진·자동 말소해도 감면세금 미추징

임대의무기간 절반만 채우면 양도세 중과 안해 …거주 주택 양도세 비과세도 인정

2020.08.07 기획재정부

정부가 7일 기존 민간임대주택 사업자에 대한 소득세·법인세·종합부동산세 세제혜택을 임대등록기간 동안 유지할수 있도록 보완한 내용을 담은 ‘민간임대주택에 관한 특별법 개정에 따른 임대주택 세제지원 보완조치’를 발표했다.

기존 민간임대주택 사업자에 대한 소득세·법인세·종합부동산세 세제혜택이 임대등록기간 동안 유지된다. 의무 임대기간이 경과하기 전에 자진·자동 등록 말소하는 경우 그동안 감면받는 세금을 추징하지 않는다. 

또 의무임대 기간의 절반만 채우면 임대주택에 대한 양도소득세 중과를 하지 않고, 거주 주택에 대한 양도세 비과세도 적용해주기로 했다. 

기획재정부는 7일 이같은 내용을 담은 ‘민간임대주택에 관한 특별법 개정에 따른 임대주택 세제지원 보완조치’를 발표했다.

이번 조치는 기존 민간임대주택 사업자가 등록말소시점까지 안정적으로 임대사업을 유지할 수 있도록 하는 것이 핵심이다.

지난 4일 ‘민간임대주택에 관한 특별법 일부개정 법률안’이 국회 본회의를 통과하면서 단기민간임대주택 및 아파트 장기일반매입임대주택 유형이 폐지됐다.

이에따라 폐지유형의 사업자 자진등록말소가 허용되고, 최소임대기간이 경과하면 자동으로 등록이 말소된다.

이에 정부는 이번에 폐지한 단기임대(4년)와 아파트 장기 매입임대(8년)에 대해 임대등록기간에 받은 임대소득에 대한 소득세·법인세 및 임대주택 보유에 대한 종합부동산세 세제혜택을 유지해주기로 했다.

즉 임대소득에 대한 분리과세시 필요경비 우대와 등록임대주택 중 소형주택에 대한 소득세(30%)·법인세(75%) 감면, 등록임대주택에 대한 종부세 비과세의 혜택이 임대등록일부터 자진·자동등록말소일까지는 유지해주기로 한 것이다.

또한 소득세·법인세 및 종합부동산세 세제지원의 요건인 의무임대기간이 경과하기 전에 자진·자동등록말소하는 경우에도 그간 감면받은 세금을 추징하지 않기로 했다.

단기임대주택이 4년으로 말소됨에 따라 5년 요건을 채우지 못하는 경우나 장기임대주택이 임대등록일과 사업자등록일이 달라 8년 요건을 채우지 못하는 경우 등이 비근한 예가 된다.

또한 재건축·재개발로 인한 등록말소 후 폐지되는 유형으로 재등록이 불가능한 경우에도 종부세 등을 추징하지 않는다. 이는 양도세의 경우도 동일하다.

양도소득세와 관련, 자진등록말소의 경우 의무임대기간의 1/2 이상 임대한 경우에 한해 의무임대기간 미충족시에도 임대주택에 대한 양도세 중과를 배제한다.

자진·자동등록말소로 인해 의무임대기간을 충족하지 않고 임대주택을 양도하는 경우에도 다주택자 양도세 중과 배제 및 법인세 추가과세를 배제한다.

현행제도를 보면 단기 5년, 장기 8년 이상의 의무임대기간을 충족한 임대주택에 대해 조정대상지역 내 다주택자 중과세율(2주택자 +10%p, 3주택 이상자 +20%p) 및 법인세 추가세율(+10%p)의 적용이 제외된다. 이번 조치로 자진·자동등록말소로 인해 의무임대기간을 채우지 못하더라도 같은 혜택을 받게된다.

다만 자진말소의 경우 임대주택 등록말소 후 1년내 양도하는 경우에 한하여 중과 배제한다.

의무임대기간 미충족시에도 거주주택에 대한 1세대1주택 비과세가 적용된다.

자진·자동등록말소로 인해 의무임대기간을 충족하지 않더라도임대사업자의 거주주택을 임대주택 등록말소 후 5년내 양도하는 경우 1세대1주택 양도세 비과세를 인정한다.

현행제도는 의무임대기간을 충족한 임대사업자의 임대주택 외 1거주주택 양도시 1세대1주택 양도세 비과세를 적용하고 있다.

이미 1세대1주택 비과세를 적용받고 거주주택을 양도한 후 임대주택이 자진·자동등록말소되는 경우에도 추징하지 않는다.

다만 ‘주택시장 안정 보완대책’ 발표 이후인 7월 11일 이후 민간임대주택법 개정에 따라 폐지되는 유형의 임대주택으로 등록하거나, 단기임대주택을 장기로 전환하는 경우엔 종합부동산세, 양도소득세 등 관련 세제지원 적용에서 배제된다.

정부는 이같은 보완조치를 입법예고, 국무·차관회의 등을 거쳐 9월초 국회에 제출하는 등 법령 개정절차를 거쳐 시행할 예정이다.

문의 : 기획재정부 재산세제과(044-215-4313), 소득세제과(044-215-4212), 조세특례제도과(044-215-4133)

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 납부세금별 세제혜택

민간임대주택 사업자는 임대주택에 대한 재산세 감면, 종합부동산세 계산시 과세표준 합산대상 배제 혜택, 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면, 임대주택의 장기보유특별공제 등의 세제혜택을 받을 수 있습니다.

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재산세 등 지방세  

임대주택에 대한 재산세 감면

장기일반민간임대주택[2020년 7월 11일 이후 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말함) 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위하여 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함)을 한 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이거나 단기민간임대주택을 제5조제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외] 등을 임대하려는 자가 국내에 임대 목적의 공동주택을 2세대 이상 또는 또는 건축물대장에 호수별로 전용면적이 구분되어 기재되어 있는 다가구주택(모든 호수의 전용면적이 40㎡이하인 경우를 말함)을 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우 또는 준주택 중 오피스텔(이하 "오피스텔"이라 함)을 2세대 이상 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음에서 정하는 바에 따라 2024년 12월 31일까지 지방세를 감면합니다(「지방세특례제한법」 제31조의3제1항 및 「지방세특례제한법 시행령」 제13조의2제항).

구분	세금 감면 범위
1. 전용면적 40㎡ 이하인 임대 목적의 공동주택, 다가구주택 또는 오피스텔	재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함) 면제
2. 전용면적 40㎡ 초과 60㎡ 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔	재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함)의 75%를 경감
3. 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔	재산세의 50%를 경감

※ 가액 초과 오피스텔 감면제외

※ 재산세 감면 특례의 제한

「지방세특례제한법」에 따라 취득세가 면제(지방세 특례 중에서 세액감면율이 100분의 100인 경우와 세율경감률이 「지방세법」에 따른 해당 과세대상에 대한 세율 전부를 감면하는 것을 말함)되는 경우에는 「지방세특례제한법」에 따른 취득세의 면제규정에도 불구하고 100분의 85에 해당하는 감면율(「지방세법」 제13조제1항부터 제4항까지의 세율은 적용하지 않은 감면율을 말함)을 적용합니다. 다만, 「지방세법」에 따라 산출한 취득세의 세액이 200만원 이하인 경우에는 그렇지 않습니다(「지방세특례제한법」 제177조의2제1항제1호가목).

감면된 재산세가 추징되는 경우

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종합부동산세  

임대주택의 과세표준 합산대상 배제 혜택

※ 종합부동산세의 과세표준: [주택의 공시가격을 합산한 금액(과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 1세대 1주택자의 경우에는 그 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액) – 6억원(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 「종합부동산세법」 제9조제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외함)] × 공정시장가액비율(60%)

단, 2019년부터 2021년까지 납세의무가 성립하는 종합부동산세에 대한 공정시장가액비율은 다음의 연도별 비율을 말합니다.

1. 2019년: 100분의 85

2. 2020년: 100분의 90

3. 2021년: 100분의 95

구분	내용
민간매입 임대주택 (「종합부동산세법 시행령」 제3조제1항제2호)	다음의 요건을 모두 갖춘 주택 ※ 2018년 3월 31일 이전에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택으로 한정 √ 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원[ 「수도권정비계획법」제2조제1호에 따른 수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것 √ 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 √ 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것(이 경우 임대보증금 또는 임대료 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대보증금 또는 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대보증금 또는 임대료의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에 따라 정한 기준을 준용)
민간건설 임대주택	다음의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택 (「종합부동산세법 시행령」 제3조제1항제1호)	※ 2018년 3월 31일 이전에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택으로 한정 √ 전용면적이 149㎡ 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말함) 또는 최초로 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 9억원 이하일 것 √ 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 √ 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것(이 경우 임대보증금 또는 임대료 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대보증금 또는 임대료의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에 따라 정한 기준을 준용)
다음의 요건을 모두 갖춘 주택 (「종합부동산세법 시행령」 제3조제1항제4호)	√ 전용면적이 149㎡ 이하일 것 √ 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일 현재의 공시가격이 9억원 이하일 것 √ 「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 받은 날 또는 「주택법」 제49조에 따른 사용검사 후 사용검사필증을 받은 날부터 과세기준일 현재까지의 기간 동안 임대된 사실이 없고, 그 임대되지 않은 기간이 2년 이내일 것

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종합소득세  

소형주택 임대사업자에 대한 세액감면

다음의 요건을 모두 충족하는 임대주택을 1호 이상 임대하는 경우에는 2022년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 해당 임대사업에서 발생한 소득에 대한 소득세 또는 법인세는 다음 표에 따른 세액을 감면합니다(「조세특례제한법」 제96조제1항, 「조세특례제한법 시행령」 제96조제1항제2호 및 제2항).

구 분	감면되는 세액
임대주택을 1호 임대하는 경우	소득세 또는 법인세의 100분의 30 ※ “장기일반민간임대주택등의 경우에는 100분의 75에 상당하는 세액
임대주택을 2호 이상 임대하는 경우	소득세 또는 법인세의 100분의 20 ※ 장기일반민간임대주택등의 경우에는 100분의 50에 상당하는 세액

내국인이 임대주택으로 등록한 주택으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 주택일 것

√

「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택. 다만, 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률로 개정되기 전의 것을 말함. 이하에서 같음) 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택으로서 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 공공지원민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외.

√

「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항에 따라 장기일반민간임대주택으로 보는 아파트를 임대하는 민간매입임대주택을 포함). 다만 다음의 어느 하나에 해당하는 주택은 제외한다.

1) 2020년 7월 11일 이후 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제1항에 따라 등록 신청(같은 조 제3항에 따라 임대할 주택을 추가하기 위해 등록한 사항을 변경 신고한 경우를 포함)한 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택

2) 종전의

「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택으로서 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택

√ 종전의

「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택. 다만, 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제1항에 따라 등록 신청한 단기민간임대주택은 제외.

국민주택규모(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 함)의 주택(오피스텔 및 오피스텔에 딸린 토지 포함하며, 그 딸린 토지가 건물이 정착된 면적에 지역별로 다음에서 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 경우 해당 주택 및 오피스텔은 제외)일 것

√ 그 밖의 토지: 10배

임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것(이 경우 임대보증금 또는 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대보증금 또는 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대보증금 또는 임대료의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항 및 「공공주택 특별법 시행령」 제44조제3항에 따라 정한 기준을 준용)

감면된 소득세 또는 법인세가 추징되는 경우

소득세 또는 법인세를 감면받은 임대사업자가 1호 이상의 임대주택을 4년(장기일반민간임대주택 등의 경우에는 10년) 이상 임대하지 않은 경우에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고를 할 때 감면받은 세액을 소득세 또는 법인세로 납부해야 합니다(「조세특례제한법」 제96조제2항 본문).

√ 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업·재건축사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업으로 당초의 임대주택이 멸실되어 새로 취득하거나 「주택법」에 따른 리모델링으로 새로 취득한 주택이 아파트(당초의 임대주택이 단기민간임대주택인 경우에는 모든 주택을 말함)인 경우. 단, 새로 취득한 주택의 준공일부터 6개월이 되는 날이 2020년 7월 10일 이전인 경우는 제외

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양도소득세(장기보유특별공제)  

장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세의 과세특례

「소득세법」 제1조의2제1항제1호에 따른 거주자가 2022년 12월 31일까지 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 등록[2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 등록 신청한 경우로서 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이나 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말함) 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 2020년 7월 11일 이후「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제3항에 따라 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외함]하여 다음의 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 장기보유 특별공제액을 계산할 때 50%의 공제율을 적용합니다. 다만, 장기일반민간임대주택등을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 70%의 공제율을 적용합니다(「조세특례제한법」 제97조의3제1항 및 「조세특례제한법 시행령」 제97조의3제1항 및 제3항).

8년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우

다음의 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우

√ 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것(이 경우 임대보증금 또는 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대보증금 또는 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대보증금 또는 임대료의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에 따라 정한 기준을 준용)

√

「주택법」 제2조제6호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준로 함)일 것

√ 장기일반민간임대주택등의 임대개시일부터 8년 이상 임대할 것

√ 장기일반민간임대주택등 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 않을 것

장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례

거주자 또는 비거주자가 민간건설임대주택 또는 민간매입임대주택으로서 장기임대주택을 6년 이상 임대한 후 양도하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 장기보유 특별공제액을 계산할 때 보유기간별 공제율에 해당 주택의 임대기간에 따라 다음 표에 따른 추가공제율을 더한 공제율을 적용합니다(「조세특례제한법」 제97조의4제1항 본문 및 「조세특례제한법 시행령」 제97조의4제1항).

임대기간	추가공제율
6년 이상 7년 미만	100분의 2
7년 이상 8년 미만	100분의 4
8년 이상 9년 미만	100분의 6
9년 이상 10년 미만	100분의 8
10년 이상	100분의 10

장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세 감면

2018년 12월 31일까지 민간매입임대주택을 취득(2018년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함)하고, 취득일로부터 3개월 이내에 장기일반민간임대주택 등으로 등록할 것

장기일반민간임대주택 등으로 등록 후 10년 이상 계속하여 준공공임대주택 등으로 임대한 후 양도할 것

임대기간 중 다음의 요건을 준수할 것

√ 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것(이 경우 임대보증금 또는 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대보증금 또는 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대보증금 또는 임대료의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에 따라 정한 기준을 준용)

√

「주택법」 제2조제6호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준로 함)일 것

√ 장기일반민간임대주택 등의 임대개시일부터 8년 이상 임대할 것

√ 장기일반민간임대주택 등 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 않을 것

※ 위의 <장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세 세액감면>은 <장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례> 및 <장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례>와 중복하여 적용하지 않습니다(「조세특례제한법」 제97조의5제2항).

1세대 3주택 이상 임대사업자에 대한 가산세율 배제 혜택

원칙적으로 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택을 양도하는 경우에는 10% 세율을 양도소득세에 가산해 부과합니다(「소득세법」 제104조제4항).

그러나,「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록[이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 하고, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 함) 현재 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 했으나 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록을 하지 않은 거주자가 2004년 6월 30일까지 같은 조에 따른 사업자등록을 한 때에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록일에 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 봄]을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 함)에 대해서는 가산세율이 적용되지 않습니다. 다만, 1. 및 3.부터 5.까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정함)으로서 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소되는 경우에는 임대의무기간이 종료한 날 해당 목에서 정한 임대기간요건을 갖춘 것으로 봅니다(「소득세법 시행령」 제167조의3제1항제2호).

1. 민간매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 않고 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택(임대보증금 또는 임대료의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대보증금 또는 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대보증금 또는 임대료의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항의 전환 규정을 준용)

※ 다만, 2018년 3월 31일까지 사업자등록등을 한 주택으로 한정함

2. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 국민주택규모에 해당하는 민간매입임대주택을 2호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한함)으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 3억원을 초과하지 않는 주택

3. 대지면적이 298㎡ 이하이고 주택의 연면적(「소득세법 시행령」 제154조제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말함)이 149㎡ 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(임대사업자에게 매각하는 경우를 포함)하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말함)이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 않고 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택(임대보증금 또는 임대료의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대보증금 또는 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대보증금 또는 임대료의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항의 전환 규정을 준용)

※ 다만, 2018년 3월 31일까지 사업자등록등을 한 주택에 한정함

4. 민간매입임대주택[미분양주택(

「주택법」 제54조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2008년 6월 10일까지 분양계약이 체결되지 않아 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말함)으로서 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택에 한정함]으로서 다음의 요건을 모두 갖춘 주택[이 경우 해당 주택을 양도하는 거주자는 해당 주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준확정신고 또는 과세표준예정신고와 함께 시장·군수 또는 구청장이 발행한 미분양주택 확인서 사본 및 미분양주택 매입 시의 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출해야 함]

가. 대지면적이 298㎡ 이하이고 주택의 연면적(「소득세법 시행령」 제154조제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말함)이 149㎡ 이하일 것

나. 5년 이상 임대하는 것일 것

다. 취득 당시 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 3억원 이하일 것

라. 수도권 밖의 지역에 소재할 것

마. 위의 가.부터 라.까지의 요건을 모두 갖춘 매입임대주택(이하 "미분양매입임대주택"이라 함)이 같은 시·군에서 5호 이상일 것{위 1.에 따른 매입임대주택이 5호 이상이거나 2.에 따른 매입임대주택이 2호 이상인 경우에는 1. 또는 2.에 따른 매입임대주택과 미분양매입임대주택을 합산하여 5호 이상일 것(2.에 따른 매입임대주택과 합산하는 경우에는 그 미분양매입임대주택이 같은 시·군에 있는 경우에 한정함)}

바. 2020년 7월 11일 이후 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 등록을 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함)한 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택이 아닐 것

사. 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록을 한 같은 법 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 같은 법 제5조제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 주택이 아닐 것

5. 민간매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로 10년 이상 임대하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 않고 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택(임대보증금 또는 임대료의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대보증금 또는 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대보증금 또는 임대료의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항의 전환 규정을 준용). 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 주택은 제외

가. 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로 취득한 조정대상지역에 있는

「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함)을 취득하거나 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함)을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우는 제외

나. 2020년 7월 11일 이후 「민간임대주택에 관한 특별법」 제 5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함 )을 한 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택

다. 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록을 한 같은 법 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 같은 법 제5조제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 주택

6.

「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 대지면적이 298㎡ 이하이고 주택의 연면적(「소득세법 시행령」제154조제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말함)이 149㎡ 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 10년 이상 임대하거나 분양전환(같은 법에 따라 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함)하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말함)이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 않고 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택(임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항의 전환 규정을 준용).

※ 다만, 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록을 한 같은 법 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 같은 법 제5조제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 주택은 제외.

7. 1. 및 3.부터 5.까지의 규정에 따른 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정)이

「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제1항제11호에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소된 경우(같은 법 제43조에 따라 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우로 한정)로서 등록 말소 이후 1년 이내 양도하는 주택.

※ 이 경우 임대기간요건 외에 해당하는 다른 요건은 갖추어야 함.